签到天数: 416 天 连续签到: 1 天 [LV.9]以坛为家II
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发表于 2019-12-25 09:54:59
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在雄安新城当中显然会摒弃这样的做法。而采用适度尺度组团,高强度综合用地的方式,来使得大家的日常生活圈能够压缩在一个有效的更舒适的范围内。比如骑自行车,十五分钟能不能到就业地点。每天的居住、就业、购物、娱乐,能不能在一个相对比较小的空间解决问题,而大幅度的减少长距离的通勤和长距离的交通,至少从目前的进展看,采用的基本都是适度组团、高度混合用地的模式。
还有一个探索也是值得期待的,就是站城一体,产城融合。产城融合大家比较理解了,已经折腾了几年,当然有不同的融合模式。跟具体的产业的业态有关系,站城融合是中国这么多年来最差的。我们的交通站场基本都是独立的,包括国铁做的第一轮招投标,是被专家普遍不看好的。仍然走的是我们传统火车站的老路,拿一个火车站当一个地标性建筑来做。本身要做的宏伟,要漂亮,要酷炫。
但是这里边的人是很不舒服的,如果你们出国见识过发达国家的火车站,回过头来再看看我们的,北京西站、北京南站。北京南站虽然有进步,但仍然离国际标准差的很远。他形式上看上去更炫了更酷了,但是实际的服务职能没有大的改进,站场区域和围绕站场能够发展起来的产业区域没有有机的联系,基本是孤岛式的站场。
现在雄安,下了决心的几个主要的枢纽性站场都会用产城一体的办法来做。如果大家有人去过日本的话,形象的站城一体比如大阪火车站、京都火车站,都是非常典型的站城一体,它承担了非常高效的交通职能、换乘职能,也承担了城市中心节点的职能。大量的办公、商业会在这个地区形成有效的聚集,这个对雄安的建设初期,是会非常值得关注的。
恐怕大家更需要关注和期待的,是这些个空间环境创新之外的体制机制的创新和变革。我不能讲结论,但我会讲一些目前探讨的东西,比如土地供应将来怎么办?现在有人在探讨,地不卖给你,可以叫先租后买,但又是完全的先租后买。比如一块地,付一个很低的年租金,我就可以开始做建设,开始引入企业。
那么将来逐年考核,考核什么呢?是按照业态标准来考核的。这个业态符不符合国家的产业政策,具备不具备创新性,吸引来的人群结构比例关系大概是什么样子,每年能够提供多少稳定的税收来源?以创新为核心,以稳定的,长期税源培育为核心的政策体制。
考核多年以后,效果好,这块地能不能一劳永逸的给你,或者说我降租金,如果考核不好我怎么涨租金?这些东西那可能跟大家习惯的,勾地、圈地、买地开发的模式完全不一样。现在有几种方案都在探讨,但是还没有最终的结论性的东西。从这个例子可以看得出来,可能会做比较深层次的变革,我们的预计就不会再有批租型的土地。
我们现在所谓地价,是批租的地租。我一次付了十年二十五年三十年四十年甚至七十年的地租,雄安不会再用这个方式出让土地,可能产生的方式也许是年租加用地效益考核来解决这问题。那么类似的,包括集体产权土地究竟应该怎么利用,如何实现集体土地正常的进入市场。
而市场的设计规则,又不能够过多地伤害和剥夺原来的土地持有者的利益,也不能再像原来那样政府三五万一亩从农民手里面把地征过来,然后转手金融市场,几百万一亩,把暴利转移到工业资产,转移到房产资产,转移到其他的行业资产当中去,这条路是不会这么走了,会换其他的方式来探讨这个问题,但是现在究竟能走多远,还没有结论。 |
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