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发表于 2020-9-23 16:04:02
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未来3-5年,影响房价的4个因素
1、国家对房地产的态度发生转变
众所周知,房地产刚起步时,作为重要的支柱产业,在国民经济发展中发挥了举足轻重的作用。但是,时过境迁,逐渐也暴露了很多问题,比如高杠杆、高负债、挤压消费和实体发展空间等等。对此,中国社科院在报告《中国城市竞争力报告No.17:住房,关系国与家》中明确表示,从2018年开始,房地产对经济的拉动作用开始由正转负。因此,我们看到,最近三年来,国家三令五申,房住不炒成为了长期定位,而且还提出了不把房地产作为短期刺激经济的手段,明确要求确保房地产平稳健康发展等等,这些态度的转变都预示传统的房地产模式基本宣告结束了。
2、房地产税逐步落地的预期
过去十多年,持有房产虽然有一定成本,但与房价涨幅相比,基本可以忽略不计。但是,未来3-5年,房产持有成本的增加是大势所趋,尤其是房地产税的逐步落地。关于这一点,中国法学会财税法学研究会顾问俞光远透露,房地产税立法小组2018年就已经成立了,当前正在调研,接下来将为立法做准备。试想,在房价不断趋稳的大趋势下,利息成本、折旧成本、物业费、取暖费等加起来,持有成本就已经够高了,再加上房地产税的出台,买房成本只会越来越高,这意味着利用囤房来短期获利的机会越来越少了。
3、多种住房方式或将“遍地开花”
2017年,国家提出要“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。对此,住建部政策研究中心主任秦虹表示,目前住房总量已经足够了,但是住房的结构性问题依然突出,所以现代住房制度的核心是完善住房供应体系,主要分为四类:商品房、共有产权房、市场化租赁住房,公共租赁房。截至目前,租赁住房、共有产权住房等已经在全国多个城市开始试点,主要集中在人口较多的北京、深圳、南京、广州等等。显而易见,多种住房方式集中推出,可以满足不同层次、不同收入群体的住房需求,从而实现住有所居。当然,同时也可以分流商品房市场的需求,从而起到稳定楼市和房价的作用。
4、城镇化开始进入到下半场
截至2019年底,我国的城镇化水平超过了60%,进入到下半场。与上半场不同,以前人口流动的方向是从农村向城市,而未来人口流动的主要方向则是从农村、中小城市向都市圈、城市群流动。经济学家任泽平表示,未来还有2亿人口要进城,而其中的80%都将流入城市群中,比如长三角、珠三角、京津冀、大湾区、成渝等城市群。值得注意的是,目前全国热点城市正在放开落户限制,而且国家也正在探索城市群内户口通迁、居住证互认制度,此举无疑将进一步提升城市群的潜力。显而易见,城市群的壮大,必然会对房地产产生利好,而人口流出、产业乏力的中小城市,房地产几乎没有了未来。
根据以上4点,未来3-5年,房地产将会继续告别高歌猛进的阶段,平稳将是主要的特征。但是,考虑到城镇化、人口流动等因素的影响,对于城市群、都市圈而言,房价大概率会保持稳中有涨的态势,而普通中小城市或将开始稳步调整和回落。但是,无论是涨还是跌,在“三稳”、因城施策的目标下,整体会在合理范围内波动。对此,日前,中国社科院在《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.17(2020)》中也给出了“回应”:近两三年房价总体上维持高位盘整的态势,除了少数三、四线城市和个别地段、个别楼盘外,房价大涨大落是小概率事件。 |
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