李艳芬 现在对于房地产涨和跌的论战打得不可开交,人没有办法预知以后发生的事情,但根据掌握的一些有关知识,就昆明房价趋势谈一点自己的看法. 要分析房地产市场发展趋势,先要搞清楚房地产价格的形成.从市场营销的理论来说,开发商定价有三类方法,即成本导向定价法,购买者导向定价法和竞争导向定价法. 在房改过后,商品房刚刚进入市场的一段时期,房地产和其他商品一样,遵循成本导向定价.房地产开发成本,主要是指地价与正常开发经营所需的前期费用,土建费用,营销费用,财务费用,管理费用等所共同构成的基本成本,加上一般化的赢利需要构成. 两三年后,开发商给楼盘定价时,就几乎没有再直接采用成本定价法来定价.开发商实际所采取的定价法,往往是在计算基本的开发经营成本后,基于一般化的市场房价水平,再结合对市场冷热判断,对楼盘赢利预期和周边房价水平,市场房价预期和竞争需要等因素来定价.即竞争者导向定价法中的随行就市定价法,也即房价由供求关系决定. 房地产市场是一个典型的不完全市场,地价的形成受主观因素影响较大.房地产市场的波动,从经济学上讲是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果,待租售的房地产形成了市场的供给面,房地产的消费者形成了市场的需求面.其他一切因素对房地产的价格影响,要么是通过影响供给面,要么是通过影响需求面,或者同时影响供给面和需求面来完成.一般来说,政策,经济,社会等是对房地产影响较大的宏观因素,但今年与往年的不同之处还在于有全球金融危机的大背景. 现代社会,国际交往频繁,对外越来越开放,经济上越来越相互依赖,虽然房地产市场是区域性市场,但世界经济状况的好坏,会影响一国经济,房地产也将受一定影响. 目前国内外通涨预期已经存在,许多资金没有更好的出路,竞相投向保值的房地产.特别是海外资金,在货币贬值,利率下降的情况下,投资中国房地产成为其保值的一种重要手段. 从政策方面来看,缺乏前瞻性是现时房地产政策方面一个突出特点,频繁调整变动的土地,税收和金融政策让变幻莫测的房地产市场显得更加扑朔迷离. 2007年9月27日央行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,从严格房地产开发贷款管理,住房消费贷款管理和商业用房贷款管理等方面进一步加强了对商业性房地产信贷的调控.其中明确,对已利用贷款购买住房,又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍.该政策出台后,房地产市场终于停下了曾经不断高涨的脚步,步入了一轮价格调整.这使二套房贷政策被视为政府平抑房价的杀手锏. 然而,当2008年下半年遭遇全球金融危机后,楼市的低迷态势越发明显.进入2009年,为了应对国际金融危机的负面影响,在保增长,扩内需的大背景下,监管层对房地产的调控取向从抑制过快发展转变为维持稳定健康发展,从抑制需求过快膨胀到刺激住房消费,并对住房信贷等政策作了一些调整.央行决定,从2008年10月27日起,商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%. 当供给无法满足时,就抑制需求,但需求只是潜伏了,而没有被消灭,一旦政策放松之后就反弹报复.宽信贷和低利率的政策刺激,投机性需求释放,导致房价,地价互推上涨,这是2009年上半年房地产业走过的轨迹. 2009年5月25日国务院公布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号).保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%.其他项目的最低资本金比例为20%. 信贷政策和资本金的放宽,无疑给开发商开了绿色通道.去年政策收紧时,从评估业务的一些状态来看,很多知名的开发商几乎把所有能抵押的不动产都纳入了评估范围,其中包括往年闲置不动的车库等自留房产和中层干部的自住房屋.这是一个警报,房地产开发商已经喘不过气来了,资金断流对任何一家开发商都是灭顶之灾.当时很多业内人士预言,如果政策继续坚挺半年,很多开发商的覆没将不可避免.政策的快速转变改变了局势,房地产寒冬季节没有像许多评论家预期的那样到来,开发商有惊无险度过了一个暖冬,楼市也随之回暖. 经济因素主要包括经济发展状况,居民收入水平,物价等.昆明是个省会城市,但地处边陲,经济发展状况和发达地区相比有一定差距.发达城市快速发展的时候昆明发展不快,在发达城市经济快速滑坡的时候昆明经济下滑也不明显.并且从昆明新规划实施以来,基础设施建设的大量展开对经济起了一定积极作用,所以在现在普遍经济状况不好的状况下,昆明受影响程度不如多数城市明显. 从多年观察经济水平与工资水平的关系来看,中小学教师的工资水平是反映两者关系比较中肯的一个指标.80年代,一个中小学教师的工资可以维持一家3～4口人的温饱,90年代,2000年左右也差不多,现在如果不提高消费层次,也是可以满足吃饭问题.即经济和工资水平基本保持.再看居民收入和房价的关系,房改以后2000年左右,教师的月工资在一千元左右,当时二环周边的房价在二千左右.即一个普通双职工家庭一个月收入能够购买一平方米住房.如果保持这个比率,现在二环附近的房价如果在四千左右比较合理,这样的房价才和经济发展水平相匹配. 而现在的社会经济,越来越多元化.影响房价的社会因素除了政治安定状况,社会治安状况以外,城市化和房地产投机等也是其中重要因素. 我国的人口红利还没有过去,城镇化依然在高速进行,城市化进程的加速,城市数量的增加,城市规模的扩大,住宅小区的大批营建,商业用房的崛起,城市功能设施的道路修建,给房地产行业和房地产开发,提供了源源不断的需求;城市化进程的推进,城市空间形态的不断优化,城市的产业功能区域愈加明显.无论是旧城改造,还是新城开发,或是基础配套设施的建设和升级,都提供了大量对房地产的有效要求. 随着生活水平不断提高,消费结构也在不断升级,中等收入者边际消费倾向较大,在衣食等基本生活有了较好的基础以后,人们改善居住条件的意愿强烈,其所增加的收入大部分会用于提高居住水平. 目前国内银行多数都完成了股份制改造,有动力加大信用扩张的速度,这就使得不少投资者可以大量利用银行信贷进行房地产投资炒作.高收入者生活上的需要应有尽有,边际消费倾向较小,其收入的大部分会用于投资,而如果股市或其他投资机会状况不好,他们将从事房地产投资或投机.为了长期获取出租收益买房子的投资需求是稳定房地产市场价格的力量,但以收益法计算的房 屋现值与房地产价格存在巨大差距导致我国房地产市场投资需求较小.房价与房租的巨大差距,也预示房地产泡沫已经存在.二套房贷政策,宽信贷和低利率政策对房地产市场的影响显示出目前我国房地产市场的一个主要需求为投机需求. 在其他因素里,昆明和同类城市相比,心理因素也是一个重要因素.昆明四季如春,得天独厚的自然条件让昆明成为较有影响力的宜居城市之一.云南是旅游大省,很多人对云南的认识大多从旅游开始,丽江作为云南旅游的一面鲜明旗帜,打出的广告语也深入人心:我不在丽江,我的心就在去丽江的路上.有丽江情结的人,来到昆明,也对昆明的气候印象深刻.近年来,外来人口在昆明购房比率日益上升. 在昆明,大量土地屯积在少数开发商手里.昆明的房地产市场上有足够的买方,却没有足够多的卖方,是一个卖方市场.市场价格偏离了理论价格,买房也不再仅为满足居住需求,所以昆明的房地产市场是一个偏离的市场,是一个投机的市场. 在昆明,俊发地产是业内当之无愧的领头羊.要看昆明的房价,看俊发就好了.金色俊园的挫败让购房者看到了买房的希望,以为房价会像许多大中城市一样一跌再跌,但市场就是这样难以捉摸.随后的SOHO俊园,七彩俊园的火爆发售,预定均价在八千左右的滨江俊园,让真正对房子有居住需求的中低收入者,再次一声叹息. 放眼整个中国房地产市场,2005年以来,房地产泡沫已经存在,奥运消耗的国力也需要一个恢复期.从短期来看,只要制度性政策不改变,政府据市场情况的变化相机决策的调控政策对房价影响巨大.从长期来讲,房地产泡沫破灭后,价格回归理性,以自住为主的刚性需求为市场主要需求,在保障性住房制度完善的前提下,加上中国人口的负增长和国家对农村政策倾斜后大量农民工返乡有可能抵消城市化进程加速部分带来的住房需求,房地产价格将有不同程度回落. 上述因素作用于全国房地产市场,单从昆明市房地产市场来看,房价从2003～2007年基本翻了一番,到现在仍有上行趋势.房地产价格上涨的同时,房屋租赁价格也在同步上涨,房地产泡沫存在,但不是太明显.从物价水平看,近期物价上涨速度较快,2003年到现在的粮食和禽蛋蔬菜价格也翻了一番多,所以昆明房地产价格上涨与物价相比不算离谱.买房是一种复杂的购买行为,并且与其他商品交易最大的区别就是交易时间长,不可能像股票等商品一样短时间内脱手,特别跌价的时候更不容易卖出,即使是跌,也还在持有,没有成交,跌了也等于没跌.经济即使下行,过段时间也会反弹,经济起来后,房价更不易跌,所以短期内,昆明市房价依然会上涨. (作者单位:云南优化不动产评估咨询有限公司) |
