周爱国
因迁移,解散,撤销,破产或者其他原因而停止使用原划拨的国有土地的单位,在处置资产时,包括土地使用权与地上建筑物和其他附着物
的处置.
一,对划拨国有土地使用权
的处置以划拨方式取得的国有土地使用权不是使用单位的财产,是国家财产(见国土资函〔2001〕407号),使用单位对其使用的以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权.
《土地管理法》第五十八条第一款第(四)项规定,因单位撤销,迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的,由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权,对土地使用权人不予补偿;《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第一款,第二款规定,无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移,解散,撤销,破产或者其他原因而停止使用土地的,市,县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权,并可依照本条例的规定予以出让.对划拨土地使用权,市,县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求,可以无偿收回,并可依照本条例的规定予以出让.
根据法律法规的规定,使用划拨国有土地的单位在迁移,解散,撤销,破产或者其他原因而停止使用划拨国有土地时,原国有划拨土地使用权由人民政府予以无偿收回,作为政府储备土地依法处置.
(一)收回国有划拨土地使用权的方式
收回国有划拨土地使用权的方式有两种,一是政府直接收回,也就是经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,下达收回国有土地使用权决定,依法无偿收回停止使用原划拨土地使用权,然后由市,县人民政府土地行政主管部门依法组织出让.二是政府间接收回,即经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,将应收回的划拨国有土地使用权连同地上建筑物,其他附着物一并收回后,委托中介机构进行公开拍卖,出让土地使用权,再从拍卖所得的价款中扣除应缴纳的土地使用权出让金.之后,原划拨土地使用权人再按照法律规定办理土地使用权出让手续.
(二)补缴土地使用权出让金的标准
根据《城市房地产管理法》第五十一条规定,拍卖以划拨方式取得的国有土地使用权的房地产时,从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额.
扣缴土地使用权出让金的标准,原国家土地管理局颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条作了明确规定,即:按不低于标定地价的40%(或不低于评估地价的40%)的标准,收回土地使用权出让金.
(三)划拨土地使用权处置方式
虽然划拨土地使用权不是使用单位的财产,使用单位无权对其使用的以划拨方式取得的国有土地使用权进行处分,但使用单位建在划拨土地上建筑的厂房等建筑物或其他附着物与划拨土地使用权不能分割,根据《城市房地产管理法》第二十七条:"依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律,行政法规的规定,作价入股,合资,合作开发经营房地产."和《公司法》第二十七条,股东可以用货币出资,也可以用实物,知识产权,土地使用权等作价出资的规定,国家也可以在收回划拨土地使用权后再进行作价出资或者入股,国家成为新企业的股东.同样原土地使用权人在补缴土地使用权出让金办理土地使用权出让手续之后,而成为新土地使用权单位的股东;原土地使用权人也可分割出与企业净负债额相当的土地转为出让土地,参与企业整体拍卖和兼并.
原国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(1998年2月17日)对处置土地使用权程序作了明确规定.国土资源部《
关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》对行业(企业)根据改革的需要,采取什么样的方式处置土地资产有明确的意见.
(四)国有土地使用权的拍卖
需要指出的是,《拍卖法》中所指的拍卖在其含义,性质,范围等方面均与国有土地使用权出让的拍卖有明显不同.土地既是资源又是资产的双重属性,决定了国有土地使用权的拍卖不同于一般意义上的拍卖,不能完全照搬一般意义拍卖的程序.我国《宪法》第十条第四款和《土地管理法》第二条第三款明确规定,任何组织或者个人不得买卖土地,《拍卖法》第七条规定:"法律,行政法规禁止买卖的物品或者财产权利,不得作为拍卖标的."因此,土地使用权拍卖出让不适用《拍卖法》,《拍卖法》只适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动.
根据《城市房地产管理法》,《土地管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律,法规的有关规定,土地使用权出让由市,县人民政府土地管理部门具体组织实施.采取拍卖方式出让国有土地使用权的,经有批准权的人民政府批准后,由市,县人民政府土地管理部门具体组织进行.国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)和原《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)都对拍卖出让国有土地使用权进行了规定.市,县人民政府土地管理部门在组织实施国有土地使用权拍卖过程中,根据需要也可将部分工作委托经省级以上土地行政主管部门认证的具有国有土地使用权拍卖资格的拍卖企业承担.
二,对地上建筑物和其他附着物
的处置(一)政府直接无偿收回划拨国有土地使用权,对地上建筑物和其他附着物的补偿
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第三款规定,无偿收回划拨土地使用权时,对其地上建筑物,其他附着物,市,县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿.具体的补偿额度,由市,县人民政府决定.
(二)间接收回划拨国有土地使用权,地上建筑物和其他附着物的价款确定
经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,将应收回的划拨国有土地使用权连同地上建筑物,其他附着物一并委托拍卖的中介机构以公开拍卖的,根据《城市房地产管理法》第五十一条规定,从拍卖所得的价款中扣除应缴纳的土地使用权出让金后的余额,即为地上建筑物和其他附着物的价款.
(作者单位:曲靖市国土资源局)
