如前所述，《合同法》规定赠与合同为诺成性合同，改变了之前《民法通则》解释第128条关于赠与合同为实践性合同的规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立;未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”因此，只要赠与人与受赠人双方就赠与事宜达成一致，赠与合同即成立并生效。实践中，关于房屋赠与合同的争议，多集中在合同的履行上，往往是赠与人表示赠与意思后，又反悔的，如本案被告。由于赠于合同是一种极特殊的无偿单务合同，为了充分保障赠与人的权利，法律其实赋予了赠与人两种特殊的撤销权：任意撤销权和法定撤销权。《合同法》第186条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前，可以撤销赠与。”这一条款规定了赠与人对赠与合同的任意撤销权，即在赠与财产的权利移转之前,赠与人无需再考虑其他因素，想要撤销赠与便可撤销，但如果赠与财产的所有权已移转的，赠与人的任意撤销权消灭。需注意的是，对于动产而言，赠与人一旦交付赠与物，任意撤销权即为消灭;对于不动产而言，虽然赠与人将不动产交付给受赠人使用，但如果没有办理过户登记等手续的，赠与人仍可行使任意撤回权，但房屋除外，根据《民法通则》司法解释，赠与房屋未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权交给受赠人，受赠人根据赠与合同已占有使用该房屋的，可以认定赠与有效，即在某些情况下，赠与财产的权利虽未实现移转，赠与人也不可行使任意撤销权。法定撤销权也是赠与合同中独有的撤销权，《合同法》第192条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(二)对赠与人有扶养义务而不履行;(三)不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。” 那么，按照上述规定，本案赠与人可行使撤销权吗?答案自然是否定的： 第一，本案不存在上述法定撤销权行使的情形。虽然被告声称房屋赠与是以其拥有原告抚养权为前提的附条件协议，但正如人民法院所认为的，“赠与协议所附条件只能基于相对方即受赠人所设定，而抚养权则是基于原告与父母之间的关系而产生，这是两个不同的法律关系”。所以，被告不能根据《合同法》第192条第三项规定，以受赠人“不履行赠与合同约定的义务”为由要求撤销该赠与。 第二，本案也不能行使任意撤销权。首先，郑秀燕与武翠云已入住讼争房屋，根据《民法通则》司法解释，受赠人根据赠与合同已占有使用该房屋的，可以认定赠与有效，因此，赠与房屋的所有权虽未实现移转，赠与人也不可行使任意撤销权。其次，《合同法》第186条对行使任意撤销权也进行了限制，即财产权利转移后不得撤销;具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同不得撤销;经过公证的赠与合同不得撤销。而本案房屋赠与合同已经过公证，因此赠与人不得随意行使撤销权。 当然，根据《合同法》第195条之规定，如“赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的”，即使赠与合同未被撤销，赠与人也可以不再履行赠与义务。但显然本案中无证据证明被告经济状况显著恶化，所以不存在该条规定的不予履行的情形。 策略提醒 实践中，有关房屋赠与的实务操作问题应注意以下几点： 一、关于赠与合同的公证问题。赠与合同是单务、无偿、诺成合同，一般情况下，赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与，当事人双方一致的意思表示，合同就成立。但如赠与合同又经公证的，如上所述，仅在极少数情况赠与人才可撤销。 公证部门对房屋赠与合同进行公证时，只要当事双方出示相关资料，包括房屋产权证书、双方身份证、赠与合同，并经过工作人员的当面询问，认定双方意思表达真实，一般情况下即可给予办理公证手续。 二、关于房屋赠与的税费。现行税法规定，个人赠与不动产不征营业税，所以相关费用只是公证部门以公允价格为标准按受益额的一定比例收取公证费。由此不难看出，与房屋买卖通常要负担房屋出售价格(或差额)的1.5%-10.5%的税费相比较，赠与的税费负担一般比买卖少了很多。为此，现实生活中不少人通过签订虚假“赠与合同”进行房屋买卖，以逃避交纳税费。对此要注意的是，“真买卖假赠与”对购房人非常不利，要承担巨大的法律风险： (一)虚假赠与合同是无效合同。由于虚假赠与合同，主要是为了逃避税费，根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，以合法形式掩盖非法目的和损害社会公共利益的合同是无效合同，并且是自始无效。所以，购房人很有可能不能取得房屋所有权。 (二)如上，根据《合同法》第191条之规定，“赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任”，所以如果房屋一旦有质量问题，是很难要求出卖人承担责任的。 (三)购房人将承担更重税负的潜在风险。因为个人所得税的计税依据是：出售取得的收入-上次购买价格-规定的税费=计税依据，再以此为基数，按20%的税率缴纳。如果房屋取得时是因受赠取得的，那么其“上次购买价格”为零，不能抵扣。那么，下次房屋出售时，就要多承担“上次购买价格”之20%的税费，显然是相当高的。 (四)根据《中华人民共和国税收征收管理法》之规定，“真买卖假赠与”的行为如果被税务机关查处，则会定为偷税行为，轻者会面临罚款，如果偷税额度达到1万元以上的，就可能构成刑事犯罪。 |
