哈密市物业服务及管理暂行办法 第一章 总则 第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的权利和义务，保障物业的有效管理、服务和使用，营造良好的居住生活环境，构建和谐社区，根据国务院《物业管理条例》及有关法律、法规规定，结合哈密市实际，制定本办法 。 第二条 本办法适用于在哈密市行政区域内的普通住宅物业管理活动及其监督管理，未通过物业服务企业提供物业服务的物业，其使用、维修、养护、管理亦适用本办法。 本办法所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 哈密市房地产管理局是哈密市物业管理的行政主管部门，具体负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。物业管理实行属地管理原则,街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居民委员会负责指导监督辖区内住宅小区业主大会的成立及其日常运作，负责辖区内物业服务纠纷的调查、调解与处理，协调物业服务活动与社区管理其他活动的关系，协助哈密市房地产管理局对物业服务进行监督管理。 第四条 哈密市房地产管理局物业管理的主要职责： （一）认真贯彻落实国家、自治区和地区物业管理政策和法规，制定哈密市物业管理具体实施办法，规范哈密市物业管理市场行为。 （二）依据地区物业服务收费指导性意见，会同哈密市物价部门制定哈密市具体物业管理服务收费实施办法。 （三）指导成立业主委员会及业主委员会换届工作，负责业主委员会的备案工作； （四）指导和监督业主委员会开展物业自治管理； （五）协调解决物业管理相关问题。 第二章 业主和业主大会 第五条 业主是指房屋的所有权人。业主依法享有参与物业管理有关事务的权利，并承担相应的义务。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； (四)参加业主大会会议，行使投票权； (五)选举业主委员会委员，并享有被选举权； (六)监督业主委员会的工作； (七)监督物业服务企业履行物业服务合同； (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用； (十) 物业受到侵害时，有请求停止侵害、排除妨碍、清除危险、赔偿损失的权利。 (十一)为维护业主合法权益进行投诉和控告的权利。 (十二)法律、法规规定的其他权利。 第六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则； (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用； (六) 保持和维护物业管理区域内环境卫生； (七)配合物业服务企业开展服务活动； (八)装饰装修房屋提前向物业服务企业告知； (九)按照物业管理的要求、用途和目的使用物业； (十)维护物业使用安全和养护； (十一)法律、法规规定的其他义务。 第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。 第八条 业主大会成立的条件： （一）住宅小区入住率达50％以上或者住宅出售已满两年的； （二）已划定物业管理区域实行物业管理的。 第九条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）监督共用设施设备、公共场地的使用和维护； （八）对业主、物业使用违反管理规约的行为，依照规约规定进行处理； （九）听取和审议业主委员会和物业服务企业的工作报告并监督实施； （十）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业服务的职责。 （十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十条 街道办事处、社区居委会会同市房地产管理局对小区业主大会的成立及业主委员会日常运作进行指导、监督。有关业主大会的成立及运行执行《哈密市业主大会管理办法》有关规定。 第三章 前期物业管理
第十一条 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。建设单位在开工前应将物业的规划、设计等方案报经市房地产管理局备案。 第十二条 实行前期物业管理招投标制度，从源头上提高物业服务企业和项目质量。对新建3万建筑平方米以上的住宅项目要全面推行公开招投标制度，引导开发建设单位和投标物业服务企业按照新的政府指导价格标准合理确定服务内容和物业管理服务费标准，推进物业管理市场化进程。 第十三条 实行前期物业服务合同备案制度，在开发建设单位售房前，要对前期物业管理方案的可行性和管理服务措施的有效性进行审查。建设单位在销售（预售）房屋之前，应制定《业主临时管理规约》，并在房屋销售（预售）5日前向市房产局和街道办事处备案。 建设单位制定的临时管理规约在物业销售之前，须向物业买受人明示内容，征得买受人同意，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应在合同中注明临时管理规约的内容。 第十四条 建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。 第十五条 建设单位在选聘前期物业服务企业时，应通过招投标方式进行。投标人少于3个，或者住宅规模较小的，经市房地产管理局批准后，可采用协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 第十六条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施、共用设备的所有权或者使用权，建设单位不得转让给他人，建设单位擅自处置的业主所有或者使用的物业共用部位、共用设施、设备，侵害业主合法财产权力的，应承担相应的法律责任。 第十七条 住宅小区物业配套设施建设应符合规划的标准，住宅小区竣工实行综合验收。由规划、房产行政主管部门会同相关部门对小区规划实施和物业配套设施建设进行验收。不经验收或验收不合格的小区不得交付使用。对开发建设单位后续项目一律不得办理任何建设手续。 第十八条 物业服务企业应对物业共用部位、共用设施、设备进行承接查验，明确建设单位和物业服务企业的责、权、利，维护各自的合法权益。 第十九条 实施承接查验的物业，应当具备以下条件： （一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； （三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； （四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； （五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； （六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （七）法律、法规规定的其他条件。 第二十条 在办理物业承接、验收手续5日前，建设单位应向物业服务企业提交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； （三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； （四）物业竣工验收备案文件；物业质量保证书和物业使用说明书； （五）物业及配套设施的清单；业主清册； （六）物业使用、维护、管理所必需的其他资料。 第二十一条 物业服务用房由建设单位按照小区规划指标进行配建，物业服务用房包括物业办公、储藏用房、业主委员会办公、活动用房等。 第二十二条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业服务合同约定的前期物业服务收费标准承担；物业服务合同未约定的，由建设单位承担。建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。
第四章 物业服务 第二十三条 物业服务企业属于从事经营活动的市场主体。物业服务企业实行市场准入和准出制度；物业服务企业实行资质管理制度；市区内暂定物业服务企业资质初审工作由市房地产管理局管理，报地区建设局审定。市区内物业服务企业资质证书核定由辖区街道办、市房地产管理局初审，报地区建设局审定，并接受自治区住房和城乡建设厅指导和监督。 一、二级物业服务企业资质申报、证书颁发和管理按建设部2007年第164号令执行。 市区等级以内的物业服务企业从事物业管理的人员必须取得国家规定的职业资格证书，人员达不到规定标准的，不予核定企业资质等级。 第二十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业，按照建设部《物业服务合同示范本》的内容，签订书面物业服务合同。 第二十五条 物业服务企业要按照物业服务合同约定的内容提供相应的服务，其主要职责是： （一）履行《物业服务合同》，按本办法规定的维护管理内容、标准管理物业； （二）保管好物业的综合验收资料； （三）合理收取和使用物业服务费； （四）对物业范围内的违法行为，依法应给予行政处罚的，应及时移交有关行政管理部门处理； （五）接受业主、使用人的监督，定期听取业主、使用人对物业管理的意见； （六）接受主管部门的物业管理工作考评。 物业服务企业未履行服务合同约定，应当按合同承担责任，导致业主人身财产安全受到损害的，应当依法承担民事赔偿责任。 第二十六条 市发改委会同房产局，负责确定本行政区域内物业服务收费等级、收费标准，并实施监督管理。 第二十七条 物业服务收费应建立“质价相符”的收费机制，按照规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。 第二十八条 物业综合服务费实行备案制度。物业服务企业在收取服务费前，应到市房产局和发改委办理备案手续，提交以下材料： 1．营业执照； 2．资质证书； 3．物业服务合同； 4、其他相关材料 第二十九条 弃管房屋和单位无能力管理的房屋，由街道办事处和社区居民委员组织业主自治管理，市房产局指导参照物业管理有关规定执行物业等级收费。 第三十条 已成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会组织业主委员会与物业企业对照物业服务等级标准和收费标准，按照“分等级定价”的原则，在价格部门确定的基准价上下浮动10%的范围内协商确定服务等级和收费标准后，报市发改委、市房地产管理局备案。若双方意见分歧较大，由社区居委会提请市房地产管理局会同市发改委、社区居委会和业主代表，按照《自治区普通住宅物业管理服务等级标准》进行核定服务等级及收费标准，并在小区内公示无异议后，报市发改委、市房地产管理局备案，实行等级收费标准。 未成立业主委员会的住宅小区，由物业服务企业提出申请，市发改委会同市房地产管理局、社区居委会和业主代表，按照《自治区普通住宅物业管理服务等级标准》核定服务等级及收费标准，并在小区内公示后报市发改委、市房地产管理局备案。
第五章 物业的使用和维护 第三十一条 物业管理的基本内容指建筑物主体外的共用部位、共用设施、设备、共同事务的管理，具体包括： （一）物业管理区域内的道路、门牌、路灯、排水管道等设施的养护，定期清疏排水管井； （二）物业管理区域内的树木花草、园林建筑小品和其他园林设施的养护； （三）物业管理区域内的环境保洁、垃圾清运、公厕保洁及环卫设施的养护； （四）安全防范服务； （五）车辆停放及其场地的管理。 第三十二条 物业管理小区内的公共停车场（位）,停放车辆需要收费的，由业主大会或授权的业主委员会决定。业主大会决定对停放车辆收费的，可委托物业服务企业依照物价部门制定的标准收取。其收入扣除成本外，用于弥补专项维修资金的不足。 第三十三条 物业使用禁止下列行为： （一）擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外观，违反规定安装外墙防护设施，损毁设施、设备，危及房屋安全； （二）损坏或者擅自占用物业共用部位、共用设施设备,移动共用设施设备； （三）擅自改变物业的使用性质，私搭乱建； （四）践踏、占用绿地、毁坏绿化，损毁树木、园林艺术雕塑，影响景观；占用通道等共用场地； （五）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物； （六）乱抛乱堆垃圾杂物，倾倒余泥，违反规定生产、储存、经营易燃、易爆、毒害性、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声； （七）未经批准摆摊设点；饲养禽畜； （八）随意停放车辆； （九）乱搭乱建，在房屋公用部位乱堆乱放、随意占用；在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画； （十）利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动； （十一）将不具备居住条件的住宅楼地下室用于居住; （十二）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施； （十三）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。 第三十四条 业主或者使用人装饰装修房屋，应事先告知物业服务企业，物业服务企业应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项以及违反规定的处理办法书面告知业主或者使用人。装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位对装饰装修活动的监督检查。 第三十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应按规定交纳专项维修资金。 专项维修资金收取、使用、管理的程序和办法按《哈密市住宅专项维修资金管理办法》实施。 第三十六条 业主房屋在使用中向邻居房屋漏水的,由该业主负责查明原因，属保修期内工程质量问题的，由建设单位负责维修，超过保修期的或业主装修及使用不当造成的，由该业主负责维修，邻居业主要积极配合维修工作。该业主不进行维修或邻居业主不配合维修的，承担由此造成的一切损失。 第三十七条 房屋共用部位和共用设施设备部分,由物业服务企业根据合同的约定定期进行维修养护。物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人应给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或财产损失的，责任人应负责修复或者赔偿。房屋及附属设施影响市容，危及毗邻房屋安全及公共安全的，按规定应由业主或使用人及时修缮。 第三十八条 建立物业项目退出预警报告制度，严格监督物业服务企业在退出项目一个月前将退出原因、退出时间以书面形式及时告知业主委员会和市房产局、街道办事处（乡镇人民政府），同时在物业管理区域内向业主公告，并就退出事项与业主委员会协商。市房产局和街道办事处（乡镇人民政府）负责协调解决退出过程中出现的矛盾和纠纷，引导业主慎用“辞退权”，并做好暂无新企业接管的服务预案，保证底线服务，维护业主正常生活秩序。对违规退出的企业要依法予以处罚，情节严重的吊销资质证书。 第三十九条 市人民政府负责对全市居民小区设施的设入，由政府出资有计划、有步骤地改善老旧小区内基础配套设施（包括小区物业管理用房、业主活动室、健身器材、道路、路灯、绿化、供电线路、供排水线路等），推行试点小区，逐步扩大改造范围，利用二至三年的时间，将老旧小区改造完毕，引入市场化物业服务机制，提高物业服务水平。 第五章 物业管理职能划分 第四十条 市房产局作为全市物业管理行业主管部门，组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策；负责牵头对物业管理小区的日常检查、指导，统一组织对物业管理小区的综合考评；建立健全物业管理服务投诉受理机制，建立物业服务企业不良行为记录和项目经理信用记分档案，对服务不到位、收费及支出不规范的物业服务企业及时督促限期整改；指导街道办事处做好业主大会和业主委员会的筹建、改选和日常监管等工作。进一步加大从业人员培训力度，着力解决行业从业人员整体素质偏低问题。 第四十一条 为确保物业管理到位，充分发挥街道办事处在物业管理活动中的协管作用。在街道办事处设置物业管理服务站，配置2至3名专职人员，人员经费纳入财政预算。履行本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等工作，组织、指导、监督业主委员会依法履行职责，调解业主和业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系等监管职责。 第四十二条 社区居委会职能： 一、发挥社区组织对业主的教育引导作用。居民委员会、村民委员会、社区工作站等社区基层组织和业主委员会要采取多种形式，积极引导业主自觉遵守管理规约，配合物业管理工作，支持企业维护公共利益，提高业主交费意识和履约意识，共同维护小区正常生活秩序。 二、加强本社区物业服务企业的协调管理，对居民（业主）入住情况及时跟踪、掌握动态，做到了底数清、情况明。 三、在街道办领导下组织本社区业主依法成立业主大会。负责业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业，按照建设部《物业合同示范本》的内容，签订书面物业服务合同，并向社会公示。 四、是指导监督业主大会、业主委员会的日常活动。 （1）建立健全业主委员会学习培训机制，督促检查业主委员会制度建设，进一步明确业主委员会和业主的职责，大力宣传法律、法规和《物业管理暂行办法》等，使居民懂法、守法。 （2）在住宅区建立固定的物业管理法规政策宣传栏，将《业主公约》、《业主大会议事规则》、《物业管理服务合同》、《物业服务收费价格》等在住宅区显著位置公示，便于业主清楚在本物业管理区域内的权利、义务并规范其行为，了解业主大会运行的规则和依据。 （3）对业主大会的相关工作进行指导和监督，强化公共环境和卫生的维护，公共秩序的协助维护，以及业主间一些纠纷的调处工作。住宅小区业主大会、业主委员会作出决定应告知所在社区并听取其建议。 第四十三条 相关行政职能部门的职责： 物业管理涉及面很广，物业管理活动的顺利实施，需要物业管理主管部门的监督管理和相关部门、单位的大力协作。公安、城管、工商、规划、房管、环保、价格、财税、人防等有关部门应当依照各自职责，做好本行政区域内物业管理的相关工作。 （一）市建设局负责居民小区的道路硬化、路灯、绿化、供电线路、供排水线路、供气、房屋质量管理等 （二）市公安（交警、消防）局负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安防范措施，指导、督促物业服务企业建立公共秩序维护制度、岗位责任制度和秩序维护队伍的管理；指导物业服务企业、业主委员会划分停车位及规范在物业管理区域内道路交通标识；对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、占用消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车（化学品车）的行为依法采取措施进行处理；定期对物业管理区域内人防、物防、技防进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。 （三）市城管大队负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为；对规划等部门相关职责已委托或依法划归城管部门的实施行政处罚。 （四）市工商局依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营（办公）场所的行为。对利用车棚（库）及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营（办公）场所的不予核发营业执照。 （五）市规划局负责落实在新建小区的规划中按照相关规范配置小区配套设施，并在实施中按照已审批的而规划进行监督、落实。 （六）市质检站认真负责房屋质量验收的把关工作，查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为。 （七）市环保局负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。 （八）市发改委负责对物业服务收费和停车服务收费的加强管理、监督、指导工作，同时对物业服务企业违反价格法律、法规和规定的行为予以处罚。 （九）市财税部门负责指导、监督物业服务企业健全完善财务制度并享受相关的税收优惠政策。 （十）地区人防办负责查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防工程设施设备或采用其他办法危害防空地下室安全和使用效能的行为。 （十一）市民政局负责对城市困难家庭给予一定的救助。 各行政职能部门应按职能分工，履行职责，积极受理业主和单位的投诉，依法进行调查处理违法违规行为。不履行职责的，依照其相关法律、法规处理。 第六章 责任追究 第四十四条 业主、使用人、物业服务企业和建设单位之间发生纠纷时，当事人可以通过协商或者调解解决，协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。 第四十五条 物业服务企业违反本细则规定，有下列行为之一的，由主管部门责令其限期改正、赔偿损失；并可视情节轻重，由主管部门降低其资质等级或者注销其物业管理资质： （一）建筑物主体外的共用设备、共用设施不按期修缮或者养护、维修不当，造成业主损失的； （二）管理制度不健全，管理混乱； （三）服务管理不当，使公用设施、设备遭受损失的； （四）乱搭乱建，擅自改变物业管理区域内共用设施、共用场地用途的； （五）不履行物业管理委托合同规定的其他义务的。 第四十六条 物业服务企业有自定收费项目，擅自扩大收费范围，提高收费标准等价格违法行为的，由价格行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》的规定处理。 第四十七条 建设单位不及时移交物业管理维修基金和物业管理用房的，由主管部门责令其限期履行；逾期不履行的，业主委员会可以依法向人民法院起诉。 第四十八条 业主或使用者违反本细则规定的，由业主委员会或其授权的物业服务公司予以制止、限期改正；逾期不改正的，由责任人承担。 第四十九条 业主、使用人不按规定交纳物业管理、维修等分摊费用的，物业服务企业可以催缴、限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 第五十条 本实施细则由市房地产管理局负责解释。 第五十一条 本细则自 年 月 日起实施。 |
